Marcela Ruiz-Tagle
En los últimos dos años, se han implementado varias medidas para facilitar el acceso a la vivienda e impulsar la actividad de la construcción: flexibilización e incremento de montos de subsidios, extensión y ampliación de garantías estatales para créditos hipotecarios, e incentivos a la compra de viviendas terminadas. Sin embargo, hasta la fecha, estas acciones no han logrado los resultados esperados. La última encuesta de créditos bancarios del Banco Central no reporta cambios significativos en las condiciones de oferta de crédito hipotecario a las familias y muestra mayores restricciones al financiamiento de las inmobiliarias y constructoras. ¿Podría el proyecto de ley que subsidia la tasa de interés hipotecaria para la adquisición de viviendas nuevas cambiar esta situación?
La respuesta, al menos a corto plazo, parece ser negativa, ya que el problema radica en el persistente y significativo desacople entre el ingreso de las familias y el precio de las viviendas. Su solución requeriría un sólido crecimiento económico que logre formalizar el mercado laboral y aumentar de forma sostenida los salarios, lo cual podría ocurrir a mediano y largo plazo como resultado de políticas enfocadas en este objetivo. En el corto plazo, se deberían introducir ajustes al marco regulatorio que sean consistentes con la dinámica poblacional, lo que permitiría una mayor eficiencia en la producción y evitaría desequilibrios entre la oferta y la demanda.
En general, se tiende a pasar por alto el impacto de las normativas y regulaciones urbanas, especialmente en el precio del suelo, a pesar de su gran incidencia en el costo final de un proyecto. Por ejemplo, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción establece que para calcular la densidad máxima de habitantes por hectárea se debe asumir la existencia de 4 personas por vivienda, una cifra que corresponde a la composición de un hogar promedio en el país en 1990 y que difiere del promedio de 2,8 arrojado en el último Censo. Si el Minvu ajustara la norma para alinearla con la realidad nacional, las densidades máximas aumentarían en un 33%, lo que podría disminuir tanto la incidencia del suelo en el costo total como el precio final de la vivienda. Esta reducción sería aún mayor si los Planes Reguladores Metropolitanos establecieran la exigencia de una altura o densidad mínima de construcción en torno a la infraestructura vial estructurante, la red de transporte urbano, o proyectos a escala metropolitana, con el fin de hacer más eficiente su uso, y si se vinculara el cumplimiento de estas exigencias a la aprobación de la inversión pública necesaria.
Medidas como las descritas evidencian el papel crucial de la regulación urbana en el acceso a la vivienda. Su actualización facilitaría una visión integrada y no fragmentada de la ciudad, permitiendo una oferta habitacional diversa tanto en términos poblacionales como geográficos, alineada con las necesidades del país.